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关注!盐城公积金使用政策有新调整

2024/5/22 10:16:06

来源:盐城公积金

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近年来,为适应市场发展,盐城公积金政策也作出了相应的调整,如额度提升、贷款年限拉长,公积金适用范围扩大,可提取做首付、可用于法拍房等,更好地满足了市民合理的住房需求。


近期,盐城公积金方面再出新的调整,具体如下:


1、支持老旧小区改造,扩大加装电梯提取公积金范围;

2、满足多元化住房需求,扩大住房公积金贷款支持房屋范围;

3、根据缴存人住房公积金贡献度和还款能力,完善住房公积金贷款额度计算办法;

4、进一步明确商转公贷款办理条件。



此次出台的政策是对之前公积金政策的进一步完善,在使用范围上持续放宽,比如扩大到本人及配偶双方父母自住住房提取公积金加装电梯,取消了购买别墅使用公积金的限制。


但同时,对于贷款额度上则进行一定程度上的收紧,明确还贷能力控制上限,商转公方面要求原商业贷款必须结清。


一、关于扩大加装电梯提取住房公积金范围


加装电梯提取住房公积金政策的支持范围扩大到本人及配偶双方父母自住住房加装电梯。政策调整后,缴存人及配偶均可提取住房公积金用于支付双方父母既有住宅加装电梯费用,但所有提取人合计提取金额不超过加装电梯费用扣除政府补贴后的实际分摊金额。


二、关于扩大住房公积金贷款支持房屋范围


取消别墅限制,凡房屋规划用途为住宅的房屋均可申请住房公积金贷款。


三、关于完善住房公积金贷款额度计算办法


为防范以往存在的突击提高缴存基数增加贷款额度情况的发生,对贷款额度计算公式由:“借款人住房公积金月缴存基数之和×40%×12(月)×贷款年限(年)”调整为“借款人近12个月月均住房公积金缴存基数之和×40%×12(月)×贷款年限(年)”


近12个月月均住房公积金缴存基数是指借款人贷款申请时往前推算12个月的平均缴存基数,缴存不足12个月的,按实际缴存月数计算平均值。


为全面贯彻落实《住房城乡建设部财政部中国人民银行关于切实提高住房公积金使用效率的通知》(建金〔2015〕150号)“月还款额与月收入比上限控制在50%-60%”的要求,明确还贷能力控制上限,防范贷款风险,根据贷款计算公式(且不超过贷款额度上限)得出的贷款可贷额度,按等额本息方式计算出的公积金贷款月还款额,应不大于借款人月均住房公积金缴存基数之和的60%


举例1:


问:缴存职工小李,今年30岁,未婚,住房公积金已连续正常缴存2年了,缴存比例为12%,2022年7月至2023年6月期间,月缴存基数为3500元,2023年7月至目前,月缴存基数为5300元,准备5月份在盐城城东购买首套房,房价预计100万,请问小李可以申请多少住房公积金贷款?


答:如小李2024年5月份申请住房公积金贷款,贷款年限确定为20年,他申请住房公积金贷款的可贷额度计算公式为:借款人近12个月月均住房公积金缴存基数×40%×12(月)×贷款年限(年);即2024年5月往前推算12个月(2023年5月至2024年4月期间)的月均住房公积金缴存基数×40%×12(月)×贷款年限(年)。其中,月均住房公积金缴存基数为(3500元×2月+5300元×10月)/12月=5000元,通过上述公式计算得到可贷额度为48万元。同时,小李48万、20年期的公积金贷款,按等额本息还款方式的月还款额为2686.16元(含本金和利息),不超过月均住房公积金缴存基数5000元的60%=3000元,符合住房公积金贷款政策规定。


举例2:


问:缴存职工小吴,24周岁,妻子小张,22周岁,夫妻俩在同一单位上班,住房公积金已连续缴存3年了,缴存比例为8%,2022年7月至2023年6月期间,月缴存基数均为2800元,2023年7月至目前,月缴存基数均为3400元,准备5月份在盐城城南购买首套房,房价预计240万元,请问小吴夫妻可以申请多少住房公积金贷款?


答:如小吴夫妻2024年5月份申请住房公积金贷款,贷款年限确定为30年,申请住房公积金贷款的可贷额度计算公式为:借款人近12个月月均住房公积金缴存基数之和×40%×12(月)×贷款年限(年);即2024年5月往前推算12个月(2023年5月至2024年4月期间)的月均住房公积金缴存基数×40%×12(月)×贷款年限(年)。其中,月均住房公积金缴存基数为(2800元×2月+3400元×10月)/12月=3300元,夫妻俩月均住房公积金缴存基数和为6600元,通过上述公式计算得到可贷额度为95万元。夫妻俩95万、30年期的公积金贷款,按等额本息还款方式的月还款额为4056.66元(含本金和利息),超过月均住房公积金缴存基数6600元的60%=3960元,不符合住房公积金贷款政策规定。


对这种情况,最高可贷额度以月还款额3960元反推测算,确定为92.7万、30年,按等额本息还款方式还款,月还款额为3958.44元,既不超过夫妻俩月均住房公积金缴存基数之和的60%,又最接近按照计算公式得到的可贷额度。


四、关于进一步明确商转公贷款办理条件


我市自2022年5月起开展以带押转贷方式办理商转公贷款业务,允许转贷后剩余的商业贷款不予结清,最终形成商业银行、住房公积金管理中心分别为第一、第二顺位住房抵押权人的组合贷款。该政策的实施既减轻了购房者的还贷压力,又解决了购房者筹措过桥资金的困难。


但在当前房价下行、住房贷款逾期骤增的大环境下,住房公积金管理中心作为第二顺位抵押权人,在借款人发生逾期强制清偿时,存在一定的风险。同时,住建部住房公积金监管司《关于进一步加强住房公积金个人住房贷款管理的通知(2023年8月31日征求意见稿)》提出了“实行抵押担保方式的,确保住房公积金贷款抵押为第一顺位并优先受偿”的要求,所以明确商转公贷款办理条件为办理商转公贷款后,原商业贷款必须结清。


调整后的政策自2024年5月1日起执行。

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